[제3판] 부동산개발론-이론과 실무- > 통계학/경제, 경영학

부동산개발론도 자본시장과 금융시장 그리고 사물인터넷(IOT)의 발달로 융·복합적인 학문으로 변화를 모색해야 최근 부동산 개발환경의 흐름에 발맞추어 갈 수 있다.
이로 인해 이번 개정되는 부동산개발론 제3판에서는 이러한 변화를 고려하고 그동안 개정된 수많은 개발관련 제도들을 수정하고 보완하여 다음과 같은 부분을 중심으로 개정하였다.
첫째, 부동산 개발사업에 필요한 부동산관련 정보를 종합적으로 서비스하기 위해 18종의 부동산관련 증명서상의 정보를 1종의 부동산증명서에 담아 발급해 주는 ‘일사편리’서비스를 2016년 1월1일부터 도입함에 따라 이를 개정판에 수록하고 설명하였다.
둘째, 부동산 개발사업에 필요한 공부서류 중 토지이용계획확인서, 지적도(임야도)와 지도인 지형도 등을 종이서류가 아닌 인터넷이나 스마트폰으로 네이버지도나 사물인터넷(IOT)을 적용하여 개발사업에 활용할 수 있는 방법도 소개하였다.
셋째, 민간이 개발하는 골프장이나 스키장이 도시·군계획시설에서 제외됨으로 인해 골프장이나 스키장을 개발할 시 도시·군 계획시설 결정에 의한 인·허가는 불가능하게 되어 단지, 지구단위계획으로 인·허가 절차를 수행하여야 하는데 이 수정 되는 절차를 도표로 그리고 설명하였다.
넷째, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’과 ‘산지관리법’에서 개발행위허가 시연접개발제도가 폐지됨에 따라 개발행위허가 규모를 결정하는 형질변경 상한선이 있는데 원칙은 이 규모를 초과하면 지구단위계획으로 인허가를 진행하여야 하나 이 형질변경 상한선 규모를 넘어도 지방자치단체의 도시계획위원회의 심의를 받으면 개발행위허가로도 가능하도록 법규가 변경됨에 따라 이를 수록하고 설명하였다.
다섯째, 대규모의 개발사업을 제외한 거의 모든 개발사업에서 도시계획위원회의 심의를 거친 개발행위허가가 중요한 인·허가 절차로 자리 매김함에 따라 개발행위허가에 대한 도시계획위원회의 심의기준이 중요한 인·허가 업무가 되었다. 그러므로 이번 개정판에서 도시계획위원회의 심의 기준을 여러 페이지를 할애하여 새롭게 추가함으로써 개발업자들이 쉽게 개발행위허가에 대한 도시계획심의 기준을 이해하고 인·허가 업무를 진행하는 데 상당한 도움을 주고자 하였다.
여섯째, 부동산 공법인 ‘수도권정비계획법’, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’, ‘도시개발법’, ‘건축법’, ‘공간정보구축및관리에관한법률’, ‘도시통정비촉진법’에 의한 교통영향평가, 사법인 ‘민법총칙’의 취소될 수 있는 계약, ‘세법’의 비사업용 부동산의 세율 변화와 장기보유특별공제 제도 등을 수정하여 수록함으로써 개발업자들의 리스크를 줄이고 수익률을 극대화 할 수 있도록 하였다.
일곱째, 장기수지분석에서 현금할인수지법에 해당하는 사례를 현실에 맞게 수정하여 실무에서 적용할 수 있도록 하였다.
여덟째, 부동산 개발금융에서 자금조달기법과 리츠에 대한 개정된 부분을 수정하여 자세히 소개하였다.
아홉째, 공모형 PF 사업의 현재의 현황과 실태를 수정하여 수록함으로써 민관합동개발의 폐단을 직시하는 교훈으로 삼을 수 있는 기회를 제공하였다.
열째, 부동산의 역사적 조망에서 2015년 말 까지 연장하여 기술하고 특히 상업용 부동산(오피스와 중대형매장용, 소규모매장, 집합매장용)의 투자수익률, 공실률, 임대료현황, 임대수익률, 매매거래량 등을 년도별, 지역별로 소개하여 개발업자들이나 자산운용사들의 펀드 매니저들이 부동산 시장분석이나 마케팅 전략에 충분히 활용할 수 있도록 하고자 노력하였다.
열한째, 부록에 실은 ‘건축법시행령’「별표1」, ‘국토의계획및이용관한법률시행령’「별표 2∼27」 그리고 ‘부동산개발의 관리 및 육성에 관한 법률’을 최근의 개정된 것으로 전면 교체하여 수록하여 독자들의 편의를 도모하고자 하였다.
열둘째, 지금까지 수정하지 못한 부적절한 용어수정, 어색한 부분의 문장을 적절한 표현으로 수정하고 부족한 부분을 보완하고 오탈자를 수정하였다.

목차

제1장 부동산개발론의 기초 1
제1절 부동산의 개념과 특성 …………………………………………………………………………………………… 3
1. 부동산의 개념 …………………………………………………………………………………………………………… 3
2. 부동산의 분류 …………………………………………………………………………………………………………… 4
3. 부동산 공부서류(지도포함)와 개발사업에 활용 방법 ………………………………………… 13
4. 부동산의 특성 ………………………………………………………………………………………………………… 22
5. 부동산의 특성이 개발사업에 미치는 영향 …………………………………………………………… 24
제2절 부동산개발의 개념과 종류 ……………………………………………………………………………… 29
1. 부동산개발의 개념 ………………………………………………………………………………………………… 29
2. 부동산개발 관련 유사개념 …………………………………………………………………………………… 30
3. 부동산개발업의 한국표준 분류방식에서의 규정 ………………………………………………… 32
4. 부동산개발의 종류 ………………………………………………………………………………………………… 33
5. 부동산개발사업의 특징 ………………………………………………………………………………………… 46
제3절 부동산개발론의 학문적 성격과 위치 ………………………………………………………… 46
1. 부동산개발론의 정의 ……………………………………………………………………………………………… 46
2. 부동산개발론의 위치 ……………………………………………………………………………………………… 48
제4절 부동산 개발환경의 동향 …………………………………………………………………………………… 49
1. 부동산시장의 글로벌화 ………………………………………………………………………………………… 49
2. 부동산시장 및 개발환경의 복잡화 ………………………………………………………………………… 50
3. 부동산가치평가의 선진화 ……………………………………………………………………………………… 53
4. 부동산정책의 변화 ………………………………………………………………………………………………… 54
5. 부동산투자환경의 변화 ………………………………………………………………………………………… 55
•복습 문제• …………………………………………………………………………………………………………………………… 56

제2장 부동산개발의 일반적 과정과 각 단계별 필요지식 57
제1절 부동산개발과정 모델 정립과 개발업자의 역할 …………………………………… 59
1. 부동산개발과정 모델정립 ……………………………………………………………………………………… 59
2. 부동산개발업자의 역할과 참여자 ………………………………………………………………………… 62
제2절 부동산개발과정의 단계별 업무 및 참여자 역할 …………………………………… 65
1. 개발과정 단계별 업무 …………………………………………………………………………………………… 65
2. 개발과정에 참여하는 전문가의 역할 …………………………………………………………………… 88
3. 공공의 역할 …………………………………………………………………………………………………………… 96
제3절 부동산개발사업의 리스크 관리 …………………………………………………………………… 98
1. 부동산개발 리스크의 개념 …………………………………………………………………………………… 98
2. 부동산개발 리스크의 분류 및 정량화 시도 ………………………………………………………… 98
3. 부동산개발사업의 리스크 유형 …………………………………………………………………………… 99
4. 부동산개발사업의 단계별 리스크 ……………………………………………………………………… 101
제4절 부동산개발사업의 각 단계별 필요지식 …………………………………………………… 113
1. 사업구상 단계 ……………………………………………………………………………………………………… 114
2. 예비적 타당성검토 단계 ……………………………………………………………………………………… 115
3. 부지확보(또는 취득) 단계 …………………………………………………………………………………… 116
4. 사업타당성분석 단계 …………………………………………………………………………………………… 117
5. 협상 및 계약체결 단계 ………………………………………………………………………………………… 119
6. 건설 단계 ……………………………………………………………………………………………………………… 120
7. 마케팅 단계 …………………………………………………………………………………………………………… 121
8. 운영 및 관리 단계 ………………………………………………………………………………………………… 121
9. 기타 ……………………………………………………………………………………………………………………… 121
•복습 문제• ………………………………………………………………………………………………………………………… 122

제3장 부동산개발사업 관련 지식체계 123
제1절 부동산개발 관련 계획 및 법규 …………………………………………………………………… 125
1. 상위법규 및 관련법규에 의한 공간계획 …………………………………………………………… 127
2. 관련 법규 및 지침(고시 포함) ……………………………………………………………………………… 129
3. 수도권정비계획법 ………………………………………………………………… 131
4. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ………………………………………………… 135
5. 도시개발법 ………………………………………………………………………… 173
6. 부동산 권리분석을 위한 지식 …………………………………………………… 189
7. 계약에 관한 지식 …………………………………………………………………… 193
8. 부동산 조세 ………………………………………………………………………… 195
제2절 부동산 입지분석 ………………………………………………………………… 198
1. 입지이론의 배경 …………………………………………………………………… 199
2. Ratcliff의 입지이론 ………………………………………………………………… 200
3. 입지분석 …………………………………………………………………………… 203
제3절 부동산 시장조사·분석 및 상권분석 ……………………………………… 207
1. 시장분석의 의의와 목적 …………………………………………………………… 208
2. 시장분석의 주요 내용 ……………………………………………………………… 211
3. 시장분석의 종합적인 접근방법 …………………………………………………… 211
4. 상권분석 …………………………………………………………………………… 223
제4절 부동산 마케팅 ……………………………………………………………………… 230
1. 부동산 마케팅의 개념 ……………………………………………………………… 230
2. 부동산 마케팅환경 ………………………………………………………………… 231
3. 부동산 마케팅전략 ………………………………………………………………… 233
제5절 부동산 투자분석 ………………………………………………………………… 237
1. 부동산투자의 의의 ………………………………………………………………… 237
2. 부동산투자의 종류 ………………………………………………………………… 237
3. 부동산투자시 고려요건 …………………………………………………………… 237
4. 부동산투자의 특성 ………………………………………………………………… 238
5. 부동산투자의 위험 ………………………………………………………………… 239
6. 부동산투자수익률의 종류 ………………………………………………………… 239
7. 위험과 기대수익률과의 관계 ……………………………………………………… 240
8. 투자의 위험과 분석방법 …………………………………………………………… 240
9. 부동산투자의사결정방법 ………………………………………………………… 244
10. 부동산투자의 재무적 타당성 분석기법 ………………………………………… 253
제6절 부동산금융 ………………………………………………………………………… 273
1. 부동산개발금융의 의의와 분류 …………………………………………………… 273
2. 부동산금융에 관한 의사결정이론 ………………………………………………… 275
3. 부동산투자환경의 변화와 자금조달 ……………………………………………… 281
4. 부동산개발사업의 자금조달방법 ………………………………………………… 288
5. 부동산개발사업의 자금조달시기 ………………………………………………… 308
제7절 부동산 기술 ………………………………………………………………………… 309
1. 토 목 ………………………………………………………………………………… 310
2. 건 축 ………………………………………………………………………………… 311
3. 전기·기계·설비 ………………………………………………………………… 346
4. 조경(건축법상) ……………………………………………………………………… 346
5. 지형·지세·지적·지질 등의 물리적 요소 …………………………………… 346
제8절 부동산평가 ………………………………………………………………………… 348
1. 부동산평가의 이해 ………………………………………………………………… 348
2. 간이타당성분석 …………………………………………………………………… 353
제9절 부동산관리 ………………………………………………………………………… 360
1. 부동산관리의 의의 ………………………………………………………………… 360
2. 부동산관리의 단계별 주요 내용 ………………………………………………… 360
3. 우리나라 부동산관리제도 ………………………………………………………… 361
4. 우리나라 부동산관리의 현실과 당면과제 ……………………………………… 363
•복습 문제• …………………………………………………………………………………… 364

제4장 부동산개발사업의 타당성분석 접근방법 367
제1절 부동산개발사업의 타당성분석 개관 ……………………………………… 369
1. 부동산개발사업의 타당성분석의 의의 …………………………………………… 369
2. 부동산개발사업의 타당성분석의 구성요소 ……………………………………… 369
3. 부동산개발사업의 타당성분석 진행과정 ………………………………………… 371
4. 부동산개발사업의 분석체계 ……………………………………………………… 373
제2절 부동산개발사업의 타당성분석 단계별 수행작업 …………………… 374
1. 공부서류검토 및 현장조사 ………………………………………………………… 374
2. 개발여건분석 ……………………………………………………………………… 375
3. 개발컨셉설정 및 개발전략수립 …………………………………………………… 384
4. 건축계획 수립 ……………………………………………………………………… 386
5. 경제성분석(재무적 타당성분석) ………………………………………………… 387
•복습 문제• …………………………………………………………………………………… 394

제5장 최근 부동산개발업의 현황과 당면과제 395
제1절 부동산개발업의 현황 …………………………………………………………… 397
1. 한국표준분류방식에서의 개발업 현황 …………………………………………… 397
2. 국내 건설산업구조의 개편배경 …………………………………………………… 398
3. 국내 부동산개발업의 현황과 문제점 …………………………………………… 399
4. 부동산개발업의 법률제정과 전문인력 사전교육현황 ………………………… 401
제2절 부동산개발사업의 추진현황과 실태 ……………………………………… 402
1. 민간개발사업 ……………………………………………………………………… 403
2. 공모형 PF 사업 …………………………………………………………………… 409
제3절 외국 부동산개발업의 사례 …………………………………………………… 428
1. 미국의 사례 ………………………………………………………………………… 428
2. 일본의 사례 ………………………………………………………………………… 429
3. 싱가포르의 사례 …………………………………………………………………… 430
제4절 부동산개발업의 당면과제와 지향해야 할 방향 ……………………… 431
1. 부동산개발실태의 문제점 및 시사점 …………………………………………… 431
2. 국내 부동산개발업의 당면과제 …………………………………………………… 433
3. 국내 부동산개발업이 지향해야 할 방향 ………………………………………… 434
•복습 문제• …………………………………………………………………………………… 437

제6장 부동산개발의 제도적 분야와 역사적 조망 439
제1절 부동산개발정책 …………………………………………………………………… 441
1. 정부의 부동산시장 개입 …………………………………………………………… 441
2. 국토개발의 변천 …………………………………………………………………… 442
3. 도시개발정책의 변천 ……………………………………………………………… 445
4. 택지개발제도의 변천 ……………………………………………………………… 446
제2절 부동산 개발의 역사적 조망 …………………………………………………… 449
1. 1960년대 이전(1945~60년) ……………………………………………………… 449
2. 1960년대(1961~70년) …………………………………………………………… 450
3. 1970년대(1971~80년) …………………………………………………………… 452
4. 1980년대(1981~90년) …………………………………………………………… 454
5. 1990년대(1991~97년) …………………………………………………………… 457
6. 1990년대 후반(1998~99년) ……………………………………………………… 463
7. 2000년~2007년 12월 말 ………………………………………………………… 464
8. MB 정부의 부동산정책(2008년~2012년 말) …………………………………… 486
9. 박근혜 정부의 부동산정책(2013년 2월~2015년 12월 말) …………………… 495
10. 부동산시장흐름과 부동산 개발(2008년 2015년 12월 말) ……………………524
•복습 문제• …………………………………………………………………………………… 569

용어정리 ………………………………………………………………………………………… 571
부 록 ……………………………………………………………………………………………… 577
참고문헌 ………………………………………………………………………………………… 653
찾아보기 ………………………………………………………………………………………… 659

저자소개

윤영식
한양대학교 공과대학 졸업
건국대학교 대학원 부동산학과 졸업(부동산학박사 : Ph.D.)
건설교통부 도시정책자문위원
주택산업연구원 자문위원
경기도 투자유치자문관
수원시 분양가상한제 심의위원
용인시청 부동산평가위원
현대건설주식회사 설계실
디에스디삼호(주) 개발기획실 실장
(주)대유엔지니어링 기획실장
KT 부동산개발 자문위원
건국대학교 부동산정책연구소 부동산컨설턴트과정 주임교수
건국대학교 부동산대학원 겸임교수
현) 아주대학교 공공정책대학원
부동산전공 석사과정 및 최고위과정 주임교수
한국부동산분석학회 이사
화성시 도시계획 심의위원
한국디벨로퍼협회 전문위원
오산시 분양가상한제 심의위원
의왕시 투자유치 자문위원

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